<li id="ege2g"><noscript id="ege2g"></noscript></li>
  • <td id="ege2g"></td>
    <menu id="ege2g"><noscript id="ege2g"></noscript></menu>
  • 中關村商情網

    搜索
    中關村商情網 首頁 IDC產業 IDC商訊 查看內容

    細說香港數據中心土地那些事兒

    2020-6-4 15:52| 發布者: admin| 查看: 7363| 評論: 0

    摘要: 近日,香港數據中心土地再次成為熱門話題,香港數據中心服務商新意網(SUNeVision)就將軍澳數據中心“分租”案件提出上訴,稱早前高等法院裁決存在法律觀點上錯誤。由于此次案件牽涉甚廣,在業界與司法里引起廣泛爭 ...

    近日,香港數據中心土地再次成為熱門話題,香港數據中心服務商新意網(SUNeVision)就將軍澳數據中心“分租”案件提出上訴,稱早前高等法院裁決存在法律觀點上錯誤。由于此次案件牽涉甚廣,在業界與司法里引起廣泛爭議,這件事皆源于2012年一場數據中心土地招標。

    00

    簡單來講,由于可用土地資源緊缺,港府為維持香港互連樞紐地位,在土地方面陸續推出各項輔助措施。其中,此次涉案土地就屬于政府大幅資助的將軍澳工業村用地。而本次新意網申請司法復核的理據在于,獲得補貼的HKSTP科技園沒有嚴格執行租約條款,讓相關數據中心運營商自行對場地進行分租,取得“不公平”競爭優勢。那么,是什么原因讓部分數據中心不得不對場地進行分租呢?

     

    • 土地有限性

    眾所周知,數據中心作為互聯網基礎設施,需占用一定土地資源,而涉及的用地成本既是數據中心核心投資指標,也是造成分租最主要因素之一。據CBRE(世邦魏理仕)2019年全球住宅市場報告調查顯示,香港樓價位居全球榜首,平均樓價超過120萬美元,每平方英尺均價2,091美元,相較第二名新加坡約高出一倍。

     

    事實上,造成香港地價持續高企的因素很多,究其根本原因是香港可用土地資源供不應求。首先從土地情況來看,香港地形以丘陵為主,香港總面積為1,106.66平方千米,已建設土地僅占24.3%,其中房屋用地占6.9%,數據中心所屬的工業用地占0.6%,75.7%為非建設或未建設范圍(如郊野公園、濕地、水塘、魚塘等等)。不管怎么說,現在可供可用土地是十分有限的。

     

    而人口方面,據香港統計處的最新香港人口推算報告稱,香港人口及家庭住戶數目預計將持續增長。但由于平均每戶人數持續下跌,家庭住戶數目較人口的增長速度更快。不過即便如此,香港的土地供應并不能與人口同步保持增長。自2005年以來,香港的土地開發進度甚慢,在2005年至2015年期間已開發土地僅400公頃,而上一個十年是它的15倍不止。而且現在香港每年的填海面積大幅減少、住宅落成量下跌、租金售價高漲,等等數據都可看出增加本地土地供應是當務之急。

     

    除此之外,從市場情況來看,近年來全球各地的土地開發商積極參與香港土地“爭奪戰”,內地開發商更是主力軍之一。2016年,內地開發商在香港特區政府招標的住房用地總價值占比高達4成。次年,深圳龍光地產和廣州合景泰富建立的合資企業更是以168.6億港幣購買香港一片住宅用地,當時報價超出市場估值近50%,創歷史新高。不難看出,即便香港土地成本之高讓人望而卻步,但依然受到資本追捧。

     

    對高端數據中心和運營商來說,可用可拍的土地便少之更少。此外數據中心土地不僅要求嚴格而且具有特色,在香港一般建造一家數據中心需要用到5000至10000平方米,先不說數據中心大樓需要滿足樓底高度和供電規格、不可靠近危險行業與災害多發區域,且所在位置須可提供穩定網絡連接和可靠且大量的電力供應(較普通住宅樓高出10倍不止)。

    3688321 - 複製


    • 多方策略及影響

    針對以上情況,雖說特區政府已推出不少措施以滿足迫切的用地需求,但是若想切實解決香港數據中心用地問題,目前來看依然困難重重。

     

    香港作為全球資訊與通訊科技樞紐,的確少不了特區政府多項促進措施,但是大家可以看到,新批的可用數據中心土地及投標依舊很少,措施主要還是圍繞現存可使用土地、數據中心、工業大廈展開。例如,為數據中心運營商提供地價優惠或者額外補貼,包括鼓勵善用工業大廈、推動重建和改裝整幢或部分工廈為數據中心,以及修訂地契重建數據中心,其中就包括在將軍澳工業區預留土地作高端數據中心發展之用。

     

    原因很簡單,自千禧年后,香港本土制造業逐漸往內地遷移,香港本地逐漸出現大量空置或低利用率的工業大廈和土地。為最大化土地效益,港府鼓勵合資格大廈或對合資格土地修改為數據中心用途。其中,將軍澳工業村(TKOIE)所在區域不但需求低而且遠離市中心,立馬就獲得新數據中心選址的名額。

     

    2010年以來,雖說各類新的商廈、工廈以及工業村數據中心已提供多個數據中心場地,滿足部分市場對服務器容量以及連接香港的需求。然而,合資格的可用土地數量依舊很有限,相關供需平衡問題尚未得到有效解決。再者,各類新型數據中心服務水平參差不齊,如部分工廈或商廈里的天花板高度、電纜、導管安裝存在許多限制,甚至有強制重建的風險,還有TKOIE的批租政策不允許租戶分租等等問題,使得僅依賴單一渠道發展數據中心行業并不現實,不可滿足全球眾多數據中心運營商們的需求。

     

    最近TKOIE事件再次升級,各界更是對關于租賃限制的含義等問題進行反復討論。所以,無論此次新意網是否上訴成功,還是科技園或涉事租戶是否需要支付大額罰金,都會對未來的香港數據中心市場帶來巨大影響,因為除了土地供給問題外,相關定義法規及潛在問題也要盡早解決并規范化。

     

    回到我們一開始的問題,在成本高壓下,香港數據中心運營商們選擇把部分機房位置分租給第三者不僅可以減輕開支壓力,而且也可為公司帶來穩定的長期收入。同樣,承租方也不需要花費大量資源和時間在投標、機房建設等事情上。既然是雙贏的辦法,為什么這次事件會引起如此大的反響呢?而且新意網還緊追不舍,在敗訴后繼續上訴呢?

     

    下面我們來看幾組數據,據公開消息,2013年新意網投資約4.3億元,在將軍澳工業區外投得一幅數據中心用地,占地面積為11萬平方尺(約1.2萬平方米)。同樣位于該工業區內的HKCOLO在2010年,則以8580萬元的價格獲得約2萬平方米的土地。對比一下不難發現,前者每平方米成本是后者的8倍以上,可見區內相關用地費用之低。還有媒體透露,區內數據中心分租價格比外面便宜20%到30%。

     

    其實科技園一開始在租賃條例里面已經訂立了不少限制,其中就包括禁止分租和共享鋪位。所以新意網這次上訴論點里不僅提到法官清楚界定相關限制定義,應該重新審視科技園與Global Switch等租戶之間的服務協議條款是否符合租賃限制政策,法官未就零售型和批發型數據中心服務商的運營進行區分,還有科技園方面違反“Tameside原則”未作充分查究,此前收到新意網的投訴后也并未嚴格執法,甚至是無效……可見對各方來說,這將是一個長期的爭論話題。

     

    前面我們提到,既然區內外土地價格相距甚大,是不是就意味著數據中心運營商拿不到這塊土地的名額就不用入場?或者說其他地區的土地或數據中心就毫無吸引力呢?事實上,并不是。香港IDC新天域互聯擁有多家Tier 3+香港數據中心,Equinix為例,十多年來Equinix在香港陸續開設5個數據中心。HK1、HK2、HK3位于荃灣區,HK4位于沙田區,而HK5位于TKOIE區外的日出康城對面位置,與新意網的MEGA Plus相鄰。還有很多其他機房品牌如新意網旗下的MEGA系機房一樣,分布在香港沙田、柴灣、觀塘等地。

     

    與此同時,區內土地也并不總是最好的選項,2013年,谷歌(Google)宣布放棄在將軍澳工業區里新建數據中心,即便此前它已獲得區內2.7萬平方米土地。對于成本上的猜測大部分人都保留意見,畢竟以谷歌的財力在香港建立數據中心應該不足為慮。而且在2011年,這家互聯網巨頭曾公開表示將在該數據中心投資3億美元。這么多年過去了,或許今天我們可以從此次事件中反思其中的緣由。


    1231 - 複製

    新基建大潮來襲,數據中心作為有前途的利基市場之一,其潛在的較高收益率和不確定時期下波幅較小吸引了投資者的長期關注和投入。隨著5G,物聯網(IoT),人工智能等新概念逐漸被應用,香港數據中心作為全球數據互聯樞紐提供全球連通性的作用和地位將會更大更高。

     

    香港數據中心的未來依舊向好,只是我們或許需要尋覓一條最適宜出路,而非通過土地博弈,來獲得各個國家與各個領域的支持,充分發揮香港數據中心的作用,服務于全球互聯數據建設。


    鮮花

    握手

    雷人

    路過

    雞蛋

    最新評論

    關閉

    站長推薦上一條 /1 下一條

    返回頂部
    在线看精品黄色片
    <li id="ege2g"><noscript id="ege2g"></noscript></li>
  • <td id="ege2g"></td>
    <menu id="ege2g"><noscript id="ege2g"></noscript></menu>